На цю дуже важливу й актуальну тему наш сайт https://afzs.sumy.ua/ написав вже кілька матеріалів.
Про агрохолдинги та малі фермерські господарства: в кого які переваги?
Проте ми вирішили знову повернутися до цього наболілого питання, яке стосується життєдіяльності значної частини українців.
Адже ринок землі в Україні є одним із найважливіших і найбільш обговорюваних аспектів економічного розвитку країни.
Після того як у липні 2021 року офіційно стартував ринок сільськогосподарських земель, цей сектор зазнав суттєвих змін, і його розвиток продовжує викликати інтерес як серед українських, так і серед іноземних експертів.
Про актуальні тенденції:
Зростання кількості угод: Після відкриття ринку землі кількість угод із купівлі-продажу сільськогосподарських земель зросла. Чимало фермерів і приватних осіб скористалися можливістю придбати або продати земельні ділянки, що сприяє розвитку сільськогосподарського сектору.
Стабілізація цін: Після первинного коливання, викликаного невизначеністю ринку, ціни на землю почали більш-менш стабілізуватися. Вартість землі залежить від її розташування, родючості та доступності інфраструктури. У деяких регіонах ціни залишаються високими, особливо на родючі чорноземи, тоді як у менш привабливих районах спостерігається певне зниження.
Інтерес з боку іноземних інвесторів: Хоча іноземні громадяни не мають права купувати землю в Україні, інтерес до ринку землі з їхнього боку все ж таки зростає. Іноземні інвестори активно вивчають можливості для довгострокової оренди та інвестування в аграрний сектор.
Збільшення обсягів оренди: Незважаючи на відкриття ринку, оренда залишається популярним способом користування земельними ділянками. Багато власників земельних паїв віддають перевагу стабільному доходу від оренди, ніж продажу землі.
Про деякі прогнози щодо ринку землі:
Зростання вартості землі: У найближчі роки очікується поступове зростання вартості сільськогосподарських земель, особливо у регіонах з високим аграрним потенціалом. Це пов’язано з обмеженістю якісних земель та зростанням попиту з боку агрохолдингів і фермерських господарств.
Концентрація земельних активів: Прогнозується, що з часом більшість земельних активів буде сконцентровано в руках великих агрохолдингів і корпорацій. Це може призвести до зміцнення аграрного сектору, але також підвищує ризики монополізації ринку. А найбільший ризик – згортання діяльності фермерських господарств, які нині фактично утримують соціальну сферу в сільській місцевості тощо…
Подальші законодавчі зміни: Уряд України планує продовжувати вдосконалювати законодавство, який регулює ринок землі. Це включає питання щодо продажу землі іноземцям, захисту прав орендарів, а також оптимізації процесу реєстрації угод.
Підвищення ефективності сільського господарства: У зв’язку з відкриттям ринку землі, очікується зростання інвестицій у сільськогосподарську техніку, технології та інфраструктуру. Це, у свою чергу, сприятиме підвищенню ефективності виробництва та збільшенню врожайності. А от куди підуть інвестиції – це питання поки що залишається відкритим…
Безперечно, запроваджений воєнний стан, активні бойові дії, пов’язані з цим негативні економічні процеси вплинули на ринок землі, кількість угод, умови продажу.
Відповідно до офіційних даних Держгеокадастру, станом на липень 2024 року на ринку землі з 2021 року укладено понад 326 тисяч угод.
Загальна оборотна площа земельних ділянок, які виступали з 2021 року предметом угод, станом на липень 2024 року складає 717 тисяч гектарів.
Нині, відповідно до статистичних даних Держгеокадастру, ринок землі хоч і відчув з 2024 року з огляду на запровадження другого етапу земельної реформи (можливість купівлі землі юридичними особами) пожвавлення, проте, знову фіксується незначний спад відносно кількості укладених угод.
Якщо в березні нинішнього року укладалось в середньому 13 тисяч угод на місяць, то в травні цей показник складає 10 тисяч угод.
Про фактори, які нині впливають на ринок землі
З практичного досвіду юридичного супроводу угод з відчуження земельних ділянок, судового захисту інтересів клієнтів в земельних спорах, можна виокремити наступні фактори, які впливають на ринок землі.
У першу чергу, це воєнний стан, бойові дії та економічна не визначеність.
Як аграрії, так і власники земельних ділянок, враховують ці фактори під час погодження умов контрактів.
Зрозуміло, що окремо приділяється увага місцю розташування земельної ділянки та ризики, які можуть вплинути на цільове використання земельної ділянки, з огляду на воєнний стан.
З активними бойовими діями виник ще один фактор, який впливає на ринок землі – замінування, котре впливає на можливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням та досить суттєво впливає на вартість землі.
Ще одним фактором, який опосередковано впливає на ринок землі, є фактор доцільності придбання аграріями земельних ділянок у власність з огляду на погіршення логістики продажу урожаю.
Аграрії також наголошують, що не має доцільності купувати землю з огляду на не визначеність куди продавати зібраний урожай.
Безсумнівно, досить суттєвим фактором, який впливає на ринок землі, є економічна складова.
Зокрема, вартість гектару землі постійно підвищується.
На це впливає як коливання іноземних валют, так і зменшення на ринку кількості земельних ділянок для відчуження.
Сільгоспвиробникам нині економічно доцільніше та вигідніше орендувати земельні ділянки, ніж набувати їх у власність.
Для того, щоб набути земельну ділянку, аграрію необхідно вивільнити кошти на її придбання, що, в силу економічної ситуації є досить проблематичним.
Хоча держава в якійсь мірі і здійснює підтримку запровадженої земельної реформи шляхом впровадження спеціальних кредитних програм, проте це не суттєво впливає за загальну ситуацію на ринку землі.
Чого очікувати далі?
Загальні тенденції розвитку земельного ринку дають підстави стверджувати про наступне.
По-перше, вартість землі буде зростати. Це пов’язано не тільки з валютними коливаннями, а й з зменшенням вільних для відчуження земельних ділянок.
По-друге, відбуватиметься збільшення конкуренції. Другий етап земельної реформи, який надав змогу вийти на ринок юридичним особам, збільшив конкуренцію та вплинув на умови продажу. Зростання конкуренції надає можливість переглядати умови відчуження землі, необхідності пропонувати продавцям більш кращі фінансові варіанти.
По-третє, необхідно також враховувати, що судова практика стосовно угод на ринку землі тільки формується. Тому, щоб в майбутньому не позбутись прав на землю, інвестицій, які вкладені в земельний бізнес, необхідно ще на етапі угод враховувати тенденції судової практики.
Загальні тенденції судової практики
Підкреслимо ще раз, що судова практика в земельних спорах нині тільки формується.
Проте вважаємо за доцільне виокремити окремі моменти, які необхідно враховувати учасникам земельного ринку з огляду на можливе майбутнє виникнення судового спору.
У першу чергу, це так звана «до угодна перевіка» земельної ділянки. Цей етап є досить важливим.
Необхідно перевірити земельну ділянку, права на неї, в тому числі – права оренди, підстави формування, чи не має накладок, спорів тощо.
Якщо цього не здійснити, то в майбутньому є ризик виникнення судового спору, який може привести до позбавлення прав власності, втрати інвестицій.
У другу чергу необхідно звертати увагу на якісне погодження та формування умов майбутньої угоди, які мають дієво захищати сторони, тобто, не бути формальними та не ефективними.
Проєкт угоди, до речі, має відповідати не тільки загальним вимогам цивільного чи земельного законодавства, а й враховувати судову практику, тенденцію розгляду спорів в таких правовідносинах.
Якщо будуть враховані вказані моменти, то у разі виникнення можливих судових спорів, інвестиції будуть захищені, земельна ділянка залишиться у власності.
У третю чергу досить вагомим фактором, на який необхідно звертати увагу є фактор проведення належних розрахунків та проведення реєстраційних дій права на землю за новим власником.
Врахування всіх цих факторів нівелює можливі ризики та являтиме собою релевантний земельний актив, вільний у використанні за цільовим призначенням.
Таким чином, підсумовуючи, доцільно зазначити, що на даний час ринок землі, з огляду на земельну реформу, її етапи хоч і відчув пожвавлення, проте суттєвого зрушення не відбулося.
Отже, нині існуючі тенденції на ринку свідчать про підвищення вартості землі, зменшення кількості вільних для продажу земельних ділянок, можливого продажу землі не на підставі одиничних угод, а цілими земельними банками, повідомив сайт https://biz.ligazakon.net/
PS: Ринок землі в Україні продовжує хоча дещо й повільно, але все ж таки розвиватися, і цей процес супроводжується як позитивними, так негативними викликами. Сподіваємося, що правильна державна політика в стосунках до всіх об’єктів господарювання, та інвестиції в аграрний сектор можуть сприяти сталому розвитку та забезпеченню продовольчої безпеки держави…
Фермерські гранти та фінансування: як отримати підтримку для власного проєкту…
